Alcalde de Magdalena del Mar: “Altura de edificios sí, pero con respeto al vecino”

En contra de la altura de los edificios construidos dentro de su jurisdicción en los últimos años, así se manifiesta el alcalde de Magdalena del Mar, Carlomagno Chacón, quien ha solicitado la intervención del Ministerio de Vivienda para que se pronuncié sobre los parámetros otorgados en la gestión anterior, que considera fuera de la ley y que a su parecer atentan con el paisaje urbano del distrito. A pesar de ello, se expresa a favor de la inversión inmobiliaria y analiza una serie de medidas que favorezcan tanto al promotor como al vecino. Las buenas intenciones del alcalde son expresadas en la siguiente entrevista, pero en opinión de Capeco frenar el desarrollo inmobiliario no beneficiaría al distrito ni a la población y expresa su voluntad de colaborar para encontrar un punto intermedio que favorezca a la ciudad y a sus pobladores.

¿Cómo ha recibido el distrito? Con preocupación. Se han dado una serie de ordenanzas sin respetar las normas de zonificación ni las dictadas por el Ministerio de Vivienda. En zona residencial de baja densidad, y donde la ordenanza de Lima Metropolitana permite tres pisos frente a calle o cinco frente a parque, se han determinado 10 y 12 pisos sin criterio ni sustento técnico legal. También se ha interpretado que frente a parque la norma dé la posibilidad de tener uno o dos pisos más por todo inmueble frente a un lote de zonificación de recreación. Esto quiere decir que si tengo un área verde como triángulos verdes, que existen en varias zonas de Magdalena, se permitía 10 pisos sin tener el ancho de un parque como manda la normativa. Existían definiciones cerradas como colindancia lateral sin sustento técnico, ilegal para Magdalena. Era colindancia lateral el que está frente a tu inmueble, así obtenían más pisos frente a edificios de las avenidas Brasil, Javier Prado o Pardo y Aliaga. Estas son ordenanzas que fueron derogadas el 22 de diciembre del 2018, antes que termine la gestión anterior. Es decir, ellos dieron las ordenanzas de altura y también la derogaron.

¿Pero eso es un problema? Tenemos un promedio de más de 2,000 parámetros que se han otorgado, que tienen una vigencia de tres años y no respetan las normas aprobadas por Lima Metropolitana. Se cuenta con más altura que lo que dice la ley. Por ello, hemos solicitado a Vivienda, como ente rector, que nos indique el procedimiento para suspender la vigencia de esos parámetros. No podemos hacerlo nosotros ya que la ley indica que Vivienda emite opinión y procedimientos para estos casos. Si lo hacemos caemos en barrera burocrática, nos pueden sancionar y eventualmente podemos recibir demandas por indemnización, etc…

PDU

¿Qué hacer con esos requerimientos de nuevas viviendas? Queremos hacer las cosas bien, que hayan zonas con beneficios en la altura sí, pero estudiando y respetando la zonificación en un plan de desarrollo urbano, que nos indique, en concordancia con los vecinos, cómo vemos el futuro de Magdalena. Estamos viendo el desarrollo del PDU, Plan de Desarrollo Urbano para que Magdalena crezca de manera ordenada y planificada, que no crezca al capricho de pocos y en perjuicio de muchas personas.

¿Cuáles serían las líneas matrices de este Plan y en cuánto tiempo lo podrán tener? Lo estamos trabajando con el Ministerio de Vivienda. Hemos hecho una solicitud para trabajarlo con ellos. Nuestra gerencia de Obras y Desarrollo Urbano está identificando como debería ser el crecimiento del distrito: zonas comerciales, zona residencial, centro empresarial y creo que este año vamos a tener noticias de este plan que se ha tenido que hacer hace muchos años. El Plan de Desarrollo Urbano es muy importante porque se va a necesitar para los proyectos de inversión a futuro. Será un requisito previo. Es una necesidad más aún en distritos como el nuestro donde se carece de presupuesto y existe una tasa alta de morosidad respecto al pago de arbitrios. Nosotros necesitamos cumplir metas en conseguir recursos para poder gestionar, poder construir, renovar veredas, pistas, etc… Este año tendremos listo el plan que requiere de una inversión fuerte por eso estamos solicitando al Ministerio de Vivienda hacerlo juntos.

Es cierto que en calles pequeñas es imposible tener edificios demasiados altos, sin embargo, tiene la avenida Brasil y otras avenidas donde probablemente si se pueda ejecutar edificios de altura. ¿Cómo ven el desarrollo urbano bajo esa perspectiva? Primero, queremos darle un mensaje de tranquilidad a todas las empresas constructoras del distrito, es un mensaje de bienvenida, pero sobre todo de respeto a las normas emitidas. En el distrito de Magdalena, el sector privado va a recibir una gestión de puertas abiertas, las facilidades para la inversión, de construcción de edificios, pero respetando y teniendo como prioridad al vecino. El respeto al vecino, no solo por el tema de altura que finalmente es un parámetro ya otorgado, sino el respeto desde el momento de la demolición del inmueble hasta el momento de la edificación, cumpliendo con las reglas de seguridad, con los horarios.

¿Cómo regularán esos trabajos? Estamos tramitando ordenanzas para tener cercos vivos que sean más amigables incluso con lo visual. Estamos analizando temas de plusvalía a cambio de altura, se puede colaborar bajo el contexto de responsabilidad social en la zona y hacerla más amigable, arreglar parques, veredas, iluminación, etc. Hay formas de compensar eso y ese siempre va a ser el puente o finalidad de diálogos.

“Nuestra gerencia de Obras y Desarrollo Urbano está identificando como debería ser el crecimiento del distrito: zonas comerciales, zona residencial, centro empresarial y creo que este año vamos a tener noticias de sobre este plan que se ha tenido que hacer hace muchos años”, afirma.

 

En un momento determinado se había satanizado el enfrentamiento entre las municipalidades de Magdalena y San Isidro, sin embargo, detrás de eso hay algunas verdades que no se han dicho…
En realidad el tema limítrofe lo conozco, yo como vecino de la zona fronteriza. ¿Qué pasaba? habían propiedades de San Isidro inscritas en Registros Públicos, luego el constructor compraba el inmueble y hacía el cambio de jurisdicción al distrito de Magdalena, que les otorgaba una altura superior que duplicaba la que les entregaba San Isidro. Como es natural un departamento en San Isidro podría eventualmente costar un poco más que uno en Magdalena, sin embargo, el constructor prefería cambiar la jurisdicción al distrito de Magdalena por la razón que venimos hablando. Años después Registros Públicos prohibió el cambio de jurisdicción y con ello también se muere ese patriotismo distrital que existió durante tanto tiempo entre ambos distritos. Desde mi punto de vista, todo era una pelea de alturas. Ahí tenemos varios edificios que son la prueba viviente de eso.

ALTURA

El tema de altura es sensible, pero los urbanistas coinciden en que Lima es una ciudad demasiado extendida y los medios de transporte no son los más adecuados. Los distritos céntricos de la capital como Miraflores, San Isidro, Magdalena, Barranco, Surquillo tienen que densificarse y la única forma es yendo hacia arriba. El Ministerio de Vivienda así lo entendió y promulgó el Decreto Supremo 010-2018, con lo cual unifica alturas para proyectos de vivienda social. Entonces es importante conjugar todas las necesidades ¿Qué opinión tiene usted? En enero, el Ministerio de Vivienda emitió el Decreto Supremo 012-2019 en donde convalida todas esas alturas. De alguna forma nos hace más difícil el tema, pero entiendo que las grandes ciudades crecen hacia arriba y también para abajo. No decimos no a la altura de edificios o que está mal. No hay que satanizarla ni tampoco canonizarla. Acá estamos hablando de crecimiento pero con armonía, situación que no ha sucedido. Al costado de una casa de uno o tres pisos en una calle angosta no puedes construir un edificio de 13 pisos. No necesitas ser ingeniero o arquitecto para darte cuenta que no hay armonía. Magdalena ha crecido como un electrocardiograma, de manera desordenada. Queremos crecimiento, pero planificado y sin vulnerar al vecino. Finalmente, la empresa es la invitada, la que viene a invertir. Esos van a ser los parámetros y políticas, ese va a ser el espíritu de esta gestión, altura de edificios sí, pero con respeto al vecino.

Los decretos supremos 010 y 012 reordenan todas las alturas. En residencial de densidad media opta por un máximo de 25.5 metros con lo que marca un límite y en residencial de densidad baja menos aún. ¿Entonces estaría de acuerdo en respetar esa normatividad? En mi caso sí, como abogado primero y segundo como un ciudadano. Fernando Belaunde decía que el alcalde era el buen vecino, el buen ciudadano. Vivimos en un estado de derecho y tenemos que respetar las normas, sin embargo, creemos que en la gestión pasada hubo malas interpretaciones de altura y queremos dar solución, por eso, estamos trabajando el Plan de Desarrollo Urbano, el PDU que finalmente corregirá esta situación.

Hay otros distritos con problemas similares, incluso, han anulado parámetros o licencias de construcción o anteproyectos aprobados. ¿Cómo solucionar el problema de gente que ya adquirió y pagó por un inmueble con un determinado parámetro que le daba derecho a edificar determinada altura? Me pongo en los zapatos de esas personas que han solicitado parámetros y que se encuentran vigentes hoy en día, son personas que incluso han hecho una inversión, que han comprado la propiedad a partir del parámetro, que quizás no lo hubieran hecho si no se lo daban. El problema no radica en la empresa privada sino en la gestión porque es la encargada de velar los intereses de los vecinos y velar por la fiscalización que hace que esto finalmente se cumpla. Entonces, a esas constructoras darles tranquilidad, primero porque tienen un derecho adquirido, segundo porque nosotros respetamos toda norma. Podemos estar a favor o en contra, pero finalmente se respeta. Esto se puede solucionar como dije con temas de plusvalía.

CONGESTIÓN VEHICULAR

Lima es una ciudad congestionada en cuanto a transporte ¿Qué planes tiene para enfrentar esa situación en el distrito que hoy dirige? En el distrito el transporte lo vemos como una pirámide. El peatón es la prioridad y no el vehículo. En Magdalena existen muchos edificios. Por tanto no solo están los automóviles de los vecinos sino también vehículos foráneos. El distrito se ha convertido de alguna forma en estacionamiento público. Por ello, estamos viendo implementar estacionamientos rotativos que son tres horas para el vecino y dos horas para quien viene de otro distrito. Estamos viendo incluso usar grúa para liberar las calles. También estudiamos la posibilidad de hacer ciclovías en las zonas comerciales del distrito a falta de estacionamientos.

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