¿Cuánto esperar para pagar el ITAN?

Por: Raúl Ramírez Ramírez
CPC 9301

Por una mala interpretación a la norma, existen cientos de empresas inmobiliarias que adelantan cuantiosos pagos al Impuesto Temporal a los Activos Netos (ITAN) sin conocer los plazos y beneficios que la propia ley establece. Estas firmas ignoran, por ejemplo, que podrían incluso esperar unos años -tras entregar sus primeros inmuebles construidos- para cumplir con el ITAN.

La cronología es sencilla y aplica a empresas inmobiliarias que recién inician sus operaciones contables. En la primera etapa, estas personas jurídicas recurren a créditos bancarios y préstamos para la compra del terreno, la construcción y otros costos del proyecto. Todo el proceso puede desarrollarse en dos o tres ejercicios contables siendo el último paso el más importante: la entrega de los inmuebles. De acuerdo con la Ley N° 28424 que crea el ITAN, es en este momento que se puede reconocer tributariamente la venta. Pocos han comprendido esta especie de privilegio.

Según los informes N° 030-2010-SUNAT/2B0000 y N° 199-2016-SUNAT/5D0000, la SUNAT ha señalado que -para efectos del ITAN-, una persona jurídica inicia sus operaciones productivas cuando efectúa la primera transferencia de bienes o prestación de servicios que sea inherente a su objeto social. Estos pronunciamientos han recogido el criterio establecido por la Resolución Nº 09538-3-2008 del Tribunal Fiscal que constituye precedente de observancia obligatoria.

De acuerdo con esta jurisprudencia, una empresa que aún no ha entregado los inmuebles construidos a sus clientes no ha iniciado operaciones productivas y, por consiguiente, no estará obligada a la presentación de la declaración y pago del ITAN. La figura parece estimular el mercado: mientras las empresas sostienen toda la inversión que implica arrancar un proyecto, pueden respirar tranquilas sin ver a Sunat como una carga. Ellas, ahora, podrán afrontar su obligación tributaria al final del camino.

CONTABILIDAD

Una inmobiliaria es una compañía dedicada a la comercialización de unidades inmobiliarias tales como casas, departamentos oficinas, locales entre otros. Generalmente, en nuestro medio, estas ventas son vendidas en planos fijándose en un contrato de compra – venta donde se señala el precio de dicha unidad inmobiliaria. Estas unidades pueden ser canceladas al contado o con financiamiento bancario. En dicho contrato se señala una fecha de entrega.

Las empresas inmobiliarias al inicio de sus operaciones recurren a créditos bancarios, prestamos de terceros y otros para la compra del terreno y costos preliminares:

Estos proyectos inmobiliarios pueden ejecutarse en dos o tres ejercicios contables y es en el último periodo contable donde se culmina con el 100% del proyecto. Acá se entregan las unidades inmobiliarias a los clientes, reconociéndose la venta y el costo de venta respectivo. Pueden encontrarse casos donde la empresa no ha vendido el 100% de las unidades. Esas viviendas aparecerán en el inventario de la empresa.

Los dos primeros ejercicios contables se muestran en el balance de la empresa y en el activo: el costo del terreno, costos del proyecto en ejecución, caja bancos, etc. En el pasivo: las deudas con terceros, bancos y empresas vinculadas, ventas futuras (unidades inmobiliarias vendidas en plano).

En el patrimonio está representado por el capital social de la empresa y la pérdida contable (gastos administrativos, venta y financieros, aun no se reconoce venta, por no entregarse unidades inmobiliarias). En consecuencia, estamos tratando de una empresa inmobiliaria que recién inicia sus operaciones contables.

JURISPRUDENCIA:

Criterios que definen el inicio de operaciones productivas:

a) Informe N.° 030-2010-SUNAT/2B0000 que señala lo siguiente: “Se entenderá que, para efecto del ITAN, dicha persona jurídica inicia sus operaciones productivas, cuando efectúe la primera transferencia de bienes o prestación de servicios que sea inherente a su objeto social antes mencionado.”

b) Informe N° 199-2016-SUNAT/5D0000 que señala lo siguiente: “En el caso de una persona jurídica domiciliada en el Perú, cuyo único objeto social consiste en la compra y venta de acciones de otras personas jurídicas, y que no ha realizado la primera transferencia de tales acciones, pero que ya obtiene ingresos provenientes de préstamos esporádicos otorgados a las empresas de las que es accionista, esto último no supone que la empresa haya dado inicio a sus operaciones productivas para efecto del ITAN.”

c) Resolución de Tribunal Fiscal Nº 09538-3-2008, que constituye precedente de observancia obligatoria, estableciendo el siguiente criterio: “Cuando el inciso a) del artículo 3 del reglamento de la Ley del Impuesto Temporal a los Activos Netos, aprobado por Decreto Supremo N3 025-2005-EF, dispone que se entiende que una empresa ha iniciado sus operaciones productivas cuando realiza Ia primera transferencia de bienes o prestación de servicios, salvo el caso de las empresas que se encuentran bajo el ámbito de aplicación del Decreto Legislativo N° 818 y modificatorias, las que considerarán iniciadas sus operaciones productivas cuando realicen las operaciones de explotación comercial referidas al objetivo principal del contrato, de acuerdo a lo que se establece en el mismo, debe interpretarse que, respecto de las empresas que no se encuentran bajo el ámbito de aplicación del Decreto Legislativo N° 818, el inicio de las operaciones productivas se producirá con la primera transferencia de bienes o prestación de servicios que sea inherente al objeto social o giro de negocio de la empresa”.

CONCLUSIÓN:

En el supuesto de que una empresa inmobiliaria haya efectuado pagos del ITAN por el año 2019 y por el primer proyecto que esté ejecutando, y aún no ha iniciado la entrega de inmuebles, está en el derecho de solicitar la devolución del mismo por considerarse pago indebido.