De Bono Verde a Bono Sustentable Inmobiliario

Por: Arq. Lucas Sarmiento
Supervisor de Proyectos Inmobiliarios de la Gerencia de Proyectos Inmobiliarios y Sociales del Fondo Mivivienda

El Banco Europeo de Inversiones (IEB), emite el primer Bono Verde (BV) en el año 2007(1) bajo la denominación “Bono de Conciencia del Clima”, destinada a financiar proyectos en energía renovable y eficiencia energética; pero no fue hasta agosto de 2014 cuando la International Finance Corporation (IFC) emite el primer BV latinoamericano, a favor de Rímac Seguros y Reaseguros S.A., constituyendo la primera experiencia de emisión regional de una multinacional al sector privado peruano y la primera experiencia de BV en moneda local.

Desde entonces, el mercado de los BV latinoamericanos ha tenido una importante evolución sobrepasando la barrera de los US$ 2,00 billones de dólares(2) en el 2017, tendencia que se mantiene hasta hoy. En el Perú, COFIDE es la primera empresa pública que emite BV con la asistencia técnica del BID destinado al financiamiento el proyecto de generación de energías renovables (ver Cuadro).

Pero ¿Qué son los Bonos Verdes? ¿En qué sectores económicos vienen desenvolviéndose? y ¿Cómo vienen evolucionando los sectores en crecimiento hacia una visión de Bonos Sostenibles?

La Guía de Bonos Verdes para el Perú(3), define a los BV como los “instrumentos representativos de deuda mayores a un año, cuyos recursos son aplicados exclusivamente al financiamiento o refinanciamiento, en parte o en su totalidad, de proyectos nuevos y/o existentes que generen impactos ambientales positivos”.

Bajo esta perspectiva, el reporte Estado del Mercado 2018 del Climate Bonds Iniciative(4) , identifica un giro importante en la tendencia de los inversionistas en BV, mostrando una creciente demanda por instrumentos ligados a multisectores, edificios bajos en carbono y gestión del agua, lo cual permite avizorar una amplia gama de oportunidades de financiamiento y un creciente rol que cumplirá el sector vivienda, construcción y saneamiento en los siguientes años.

Alineado con esta tendencia, el reporte “Green Bond Market Summary H1 2019 del Climate Bond Iniciative(5), puntualiza que los BV están girando a instrumentos más comprometidos con los 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) incorporados a la “Agenda 2030”, aprobada por la Asamblea General de la Organización de Naciones Unidades (ONU) en diciembre de 2015, adoptando la denominación de Bonos Sostenibles (BS). Ya en el primer trimestre del 2019, US$ 146 billones de dólares circulación a nivel global con este nuevo instrumento. Los BS asumen compromisos adicionales de inversión con variables sociales, de conservación de océanos y los ODS.

¿Pero qué elementos nos permite visualizar la posibilidad de un nuevo mercado de BS para el mercado inmobiliario y constructor peruano?

El creciente ingreso de Fondos Inmobiliarios, la reciente normativa municipal que permite mejoras en parámetros urbanísticos y edificatorios a partir de la obtención de certificaciones internacionales (EDGE de la IFC, LEED o BREEAM) y las nuevas alternativas de financiamiento a la compra de “vivienda social” con enfoque de sostenibilidad bajo el Programa Bono MIVIVIENDA Verde (BMV) o Bono Verde del Fondo MIVIVIENDA S.A. (FMV) surgen como el escenario ideal para poder combinar en el mediano plazo la utilización de BS para el financiamiento de proyectos y la entrega de subsidios y tasas hipotecarias preferentes a los compradores de unidades inmobiliarios en estos proyectos certificados.

Pese a que el BMV no es estrictamente un BV o BS, es el instrumento ideal para que:

I. confluyan los esfuerzos del Estado (FMV y el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento) y la cooperación internacional (Agencia Francesa de Desarrollo (AFD), el Banco de Desarrollo de la República Alemana (KFW) y la Unión Europea (UE)) por generar inclusión financiera, en los rangos de valor de los productos del FMV.
II. se genere una paulatina adopción de estrategias de sostenibilidad en el mercado residencial social en el marco de los ODS.
III. se alinee el Sistema Financiero a la adopción de herramientas de Gestión de Riesgos Sociales y Ambientales.

Gracias al apoyo de los principales stakeholders del mercado inmobiliario en vivienda social, el portafolio del BMV alcanzó en setiembre de 2019 los 229 proyectos certificados y una oferta de más de 49 000 unidades de vivienda, en la Fase I del programa, aplicando criterios básicos de eficiencia hídrica y lumínica, plan de manejo de residuos sólidos del proceso constructivo y la adopción de estrategias de riego tecnificado y de reúso de aguas grises y negras(6).

En la Fase II del Programa BMV, y que entrará en vigencia a principios del 2020 no solo incorporará nuevos criterios al proceso de Certificación (Eficiencia Hídrica, Eficiencia Energética, diseño bioclimático, Eco Materiales y Sostenibilidad Urbana), sino también la incorporación de los procesos de Verificación y Monitoreo de Consumos de los recursos agua y energía que permitirá medir el impacto del programa.

Con ello el mercado de la vivienda social alcanzaría niveles de certificación bajo estándares internacionales, solo accesibles a proyectos inmobiliarios de mayor presupuesto o destinados a otros sectores, lo cual le permitirá a sus desarrolladores ingresar al portafolio de inversores con instrumentos de financiamiento como los BS.

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(1) Portal El Economista – España, del 23 de mayo de 2007. https://www.eleconomistaamerica.com/mercados-cotizaciones/noticias/217707/05/07/El-Banco-Europeo-de-Inversiones-lanza-un-bono-con-conciencia-climatica.html
(2) Portal Climate Bonds Iniciative Artículo Financiamiento Verde en América Latina y el Caribe, del 23 de setiembre de 2019. https://www.climatebonds.net/2019/09/latin-america-caribbean-green-finance-huge-potential-across-region
(3) Guía de Bonos Verdes para el Perú, Bolsa de Valores de Lima y Embajada Británica en Lima. https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/703502/27-04_GUIA_PERU_MX2_FINAL.pdf
(4) Bonos y Cambio Climático Estado del Mercado 2018, Setiembre de 2018. https://www.climatebonds.net/files/files/cbi_sotm_2018_spanish.pdf
(5) Green Bonds Market Summary – H1 2019, Julio de 2019. https://www.climatebonds.net/files/reports/h1_2019_highlights_final.pdf
(6) Portal Web Fondo MIVIVIENDA S.A. – Promotores Constructores – Negocios Inmobiliarios http://www.mivivienda.com.pe/PORTALCMS/archivos/documentos/8586732177966152014.PDF