Guillermo García: “Si las 600 entidades técnicas hicieran 10 casas al mes tendríamos unas 72 mil viviendas al año”

El presidente de la Asociación Peruana de Entidades Técnicas (APET), Guillermo García, asegura que se pueden construir miles de casas formales al año, pero que la burocratización del sistema aleja esa cifra. Esto se reafirma con el tema de la reconstrucción, que después de 18 meses de anunciada, sigue estancada en cuanto a la edificación de viviendas Techo Propio. Además, indica que es necesario volver a la concepción inicial del programa habitacional estatal para que crezca exponencialmente. Por ello, en alianza con Capeco han preparado propuestas que buscan impulsar el desarrollo de la vivienda social, generar trabajo y fomentar la formalidad.

Desde el momento que surgió la alianza entre la Cámara de Peruana de la Construcción – Capeco y APET ¿Cómo se está desarrollando el trabajo conjunto? Hemos presentado varios proyectos al presidente de la República, al Ministerio de Vivienda y a Capeco para impulsar el desarrollo de la vivienda social. Uno está orientado a incrementar el volumen de viviendas que se construyen con Techo Propio; el segundo a impulsar la formalización de aquellas viviendas que fueron construidas por autoconstrucción. Recordemos que son más de dos millones y medio de familias que han construido de esta forma. Por ello, hemos presentado un proyecto a través del Comité de Formalización. El tercero es un proyecto para ayudar a los bancos que otorgan préstamos para la autoconstrucción. En este caso, las entidades técnicas tienen personal calificado y pueden apoyar con informes técnicos de la obra que se quiera realizar. Incluso podemos preparar la documentación requerida si fuese el caso. El cuarto es un proyecto para impulsar la inversión en la construcción de viviendas sociales. Hemos coordinado con organismos internacionales, especialmente, con una ONG interesada en invertir en la construcción de 175 mil viviendas en el Perú, tipo Techo Propio. Hemos tenido una negociación que ha durado más de un año.

¿Cuántas empresas pequeñas están agrupadas en la asociación? Somos 684 empresas que formamos parte de lo que se llama entidades técnicas y un poco más de 200 están asociadas a APET. Y de las 10 más importantes, seis son socias nuestras. Nosotros representamos más del 70 por ciento de toda la producción de Techo Propio en el país. Pero desde el año 2006, debido a falta de recursos, según el gobierno de turno, se frenó este programa y más de la mitad de las entidades quedaron paralizadas. Actualmente, de 684 solamente unas 180 a 200 están trabajando . El resto, junto con su personal, que serán unos 18 mil de construcción civil, están sin trabajo por esta decisión política.

De las 684 empresas entidades técnicas, un poco más 200 están asociadas a APET.

RECONSTRUCCIÓN

¿Esas empresas están distribuidas en el país? Así es. Cubrimos la totalidad del país, desde Tumbes hasta Tacna, costa, sierra y selva. Por ejemplo, ahora en la reconstrucción hay unas 130 o 140 trabajando y estamos tratando de ayudar a cambiar o paliar la situación de esas familias.

Por lo que dice hay capacidad de mano de obra. Con la reconstrucción debería haber más trabajo ¿Cuál es el problema entonces? El Estado tiende a generar normativas y reglas para definir cómo se van hacer las cosas. Lamentablemente, lo que ha ocurrido es que han salido 35 normas distintas relacionadas con la reconstrucción de viviendas. Cada una con una serie de acciones y correcciones que al final lo que hacen es entorpecer y limitar el trabajo.

Retrasa la reconstrucción… Acá un ejemplo. Nosotros, como entidades técnicas, en el año 2015 construimos más de 50 mil viviendas. Es decir, unas 4,500 mensuales. Sin embargo, ya van 18 meses de iniciado el proceso de reconstrucción y se han levantado menos de la mitad de la cantidad de viviendas que se tienen que atender. Estamos hablando de unas 15 mil o 16 mil unidades, que ni siquiera están terminadas, muchas por falta en el desembolso de fondos.

¿Cuál es la complicación real? Los representantes de las normativas. En la primera convocatoria se presentaron 375 entidades técnicas al concurso y fueron seleccionadas setenta y tantas. En la segunda fueron seleccionadas 48, en la siguiente 38 y en la última 34. Nosotros le hemos dicho al ministerio y al Fondo Mivivienda que si más entidades estuviesen trabajando, más rápido hacemos todo. Ahora ya pasaron 18 meses y no estamos ni siquiera en el 50 por ciento.

¿Esas casas son parte del déficit habitacional que tiene el país? Sí, es cierto. En el caso de la reconstrucción, la mayor parte de la gente vivía en casas de adobe y los ríos, las lluvias, las han desaparecido. Eso lo atenderíamos muy rápidamente, pero lamentablemente todos son procesos burocráticos. Cada familia tiene un expediente de más de 300 documentos como si fuera un proyecto de inversión millonario.

BUROCRATIZACIÓN

¿A qué atribuye esta burocratización? Creo que hay un exceso de celos de los funcionarios que creen que cuánto más papel y documentos se tiene es más fácil el control. Otro ejemplo, es que si quiero crear una entidad técnica y me inscribo solamente para poder tramitar, tengo que presentar 14 formularios electrónicos e ingresarlos. Aparte van copia literal, estados financieros, documentos de bancos, carta fianza, carta de seguridad. Lo peor de todo es que cada año tenemos que volver a ingresarlo y cada vez que hay una convocatoria volver otra vez con la papelería, es burocracia al máximo.

¿Qué otros factores considera que son motivos para el atraso en la reconstrucción? Con la reconstrucción ya no es la municipalidad la que otorga la licencia de construcción ni da el visto bueno de finalización. Lo cotidiano es tramitar la licencia de construcción ante el municipio y eso se obtiene rápidamente porque son obras menores a 35 metros cuadrados. Si se cumple con todo, te la dan. Todo se hace con funcionarios de la municipalidad. ¿Qué pasa ahora? El Fenómeno de El niño ha afectado zonas que involucran a más de 200 municipalidades. Y en vez de agilizar los trabajos, una norma del ministerio y del Fondo Mivivienda ha dispuesto que la municipalidad no vea licencias, sino que lo hagan los llamados monitores, que son funcionarios jóvenes contratados y que controla el Ministerio de Vivienda. Es decir, de 200 funcionarios ubicados en las zonas afectadas se han pasado a 20 personas que revisan todo a nivel nacional. Y hay algo más grave. Antes teníamos la verificación de la obra al término y eso lo hacia la municipalidad con sus inspectores. Ahora nos obligan a cinco inspecciones de una casita que se hace en 30 días. Hacen inspección al vaciado de cimiento, columnas, techo y una final. El banco también tiene que dar inspección. Cinco inspecciones para una casa de 50 metros de área. Es una exageración que ni siquiera ocurre para las grandes construcciones.

Con la reconstrucción debería haber más trabajo, sin embargo, Guillermo García lamenta que el tema se haya burocratizado.

Cada inspección significa una paralización de obra… Si el monitor no estuvo presente, por ejemplo, en el vaciado de columnas, te pide que lo demuelas porque no dio su visto bueno o en todo caso te exige que recién hagas el trabajo cuando él esté presente. O por ejemplo, el Reglamento Nacional de Edificaciones dice que existen cuatro sistemas para el procesamiento de aguas residuales. En ese contexto, la gente presenta sus proyectos, planos, licencias y cuando termina la obra el monitor dice: “no han puesto biodigestor”, cuando la empresa había decidido poner un pozo séptico o de perforación u otro sistema, todo normado y dentro de la ley. Si el monitor no da la aprobación te quedas colgado 30, 40 o 60 días hasta que logres convencer a alguien en el ministerio para que te puedan autorizar a levantar tu garantía y poder cobrar tu dinero, eso significa 30, 60 y hasta 90 días.

Son varias las trabas que no dejan avanzar… Sí. Cuando se lanzó la primera convocatoria se entregaron a las entidades técnicas un número de familias, máximo 100 por entidad técnica. Una de las normas de esa convocatoria era que la entidad técnica verifique si la familia era o no elegible o beneficiaria posible. Nosotros con qué criterio lo hacíamos, no somos municipalidad, Defensa Civil ni Ministerio de Vivienda, sin embargo, teníamos que dar certificación porque de otro modo no autorizaban la construcción. ¿Qué sucedió? Había algunas que no calificaban porque el que estaba en la propiedad no era el titular o te encontrabas con un terreno baldío o un terreno agrícola o era una casa terminada. Las entidades informaban al Fondo Mivivienda que no calificaba la familia y este te la reemplazaba. No debería ser problema si hay miles de afectados. Sin embargo, aún hay empresas de la primera convocatoria de agosto 2017 que hasta ahora le tienen pendiente entregar reemplazos. Eso genera atraso.

¿Esa burocratización también genera informalidad? No solamente informalidad sino también malos manejos. En la primera convocatoria del 2017 hubo entidades técnicas que recién se formaron en ese momento. Llegaron a obtener asignación de 50 o 100 expedientes y, en algunos casos, no han hecho nada o hicieron uno o dos. Ahora resulta que las familias han presentado quejas al ministerio porque no le construyen. Lo sorprendente es que la empresa que no construyó se presenta nuevamente en la cuarta convocatoria, le asignan 300 viviendas más. Ya hemos denunciado al Ministerio, al viceministro de Vivienda se lo hemos expuesto por escrito y personalmente. No hay ninguna respuesta.

Las más de 600 entidades técnicas hiciera una cantidad mínima de casas ¿ya se hubiera cubierto el déficit? Si las 600 entidades técnicas hicieran 10 casitas al mes tendríamos 72 mil viviendas formales al año y todas construidas con materiales de calidad. Y eso lo estamos reforzando con un convenio con Capeco, que a través del Comité de Proveedores, nos van a proporcionar materiales de calidad y además certificados, pero a bajo precio para poder atender estos requerimientos de la familia porque el valor del bono es pequeño. Ya tenemos una empresa ladrillera que nos dará un precio extraordinario para que las entidades técnicas, que hacen un trabajo social, den un mejor producto a las familias y además mejore su posición.

ALIANZA CAPECO

Con esta alianza también se agilizarán los tiempos ¿Qué otros beneficios obtienen? Más o menos el 50 por ciento del valor de la obra lo representan los materiales. Por ello, también hemos coordinado con el Comité de Proveedores para que las grandes empresas asociadas nos den la garantía que nos entregarán esos materiales sin esperar a que el Fondo Mivivienda termine de hacer todos los trámites que demanda. Con eso logramos reducir nuestro nivel de inversión y costo financiero ya que por exigencia del Fondo tenemos que obtener una carta fianza de 110 por ciento del valor de la obra y los bancos y financieras nos cobran unas tasas que fluctúan entre 4 y 6 por ciento de interés anual.

¿En una obra social ese costo es muy alto? Sí y afecta a las entidades técnicas que son el motor del desarrollo. A la entidad financiera hay que pagar por adelantado el costo de esa tasa. Segundo, para que nos den un carta fianza exigen garantías y, en muchos casos, son hipotecarias o garantías líquidas. Es decir, tenemos que poner nuestro capital que queda congelado todo el tiempo del proceso. Hemos sacado cuenta y, más o menos, en total de garantías en todo el periodo, hay unos 2,000 millones de soles que bancos y financieras han recibido y utilizado en sus procesos, pero sin ningún beneficio para las entidades técnicas. La carta fianza se lo entregamos al Fondo Mivivienda por el 110% y este no nos entrega fondos para comprar materiales se lo entrega a la entidad financiera, que también demora en los desembolsos. Evidentemente las más chicas o las que recién empiezan tienen un problema tremendo porque se endeudan y al final andan con problemas de liquidez porque los bancos no te dan los fondos de acuerdo al flujo de producción sino al que ellos determinan.

¿Qué hacer para agilizar eso? A través de Capeco hemos elaborado una propuesta para que se permita que entidades técnicas con capacidad económica para invertir, puedan construir las viviendas con sus fondos. Con esto se liberan del costo financiero obligatorio que tenemos que pagar ahora, se liberan del flujo mal utilizado a través de las formas que se entregan ahora los fondos y podrían construir viviendas como fue originalmente el proyecto Techo Propio, que empezó con empresas que financiaban la construcción y cuando terminaban les pagaba el Estado.

¿La cobranza era más rápida que ahora? Era una cuestión de constancia que permitía mantener un flujo de producción. Yo llegue hacer 20 casitas por mes en mi proceso y con mi propio dinero. Soy fundador de Techo Propio desde el 2005, pero en el 2011 se implementó la carta fianza obligatoria. Decía: no necesito carta fianza, pero la exigían sino no te entregaban código. Es el poder de decisión de funcionarios sobre las entidades técnicas.

Esas reglas de juego que les impone el Ministerio de Vivienda ¿las considera abusivas? Hemos reclamado insistentemente y nunca han tomado acciones correctivas. Ahora esperamos que con el apoyo de Capeco sea diferente. Tenemos un documento formal que contiene un profundo análisis del caso. Las financieras han recibido gratis del Estado 4,000 millones de soles desde que empezó la carta fianza hasta ahora. Y durante 90 a 180 días han manejado ese dinero en el bolsillo del banco o financiera y no en bolsillo de la entidad constructora.

¿A qué atribuye la falta de apoyo si de alguna manera ustedes solucionan una necesidad de vivienda social a bajo costo? Es incongruente porque los gerentes del Fondo Mivivienda nos dicen que somos sus socios, el brazo ejecutor, pero lamentablemente a la hora de la ejecución vienen todas las trabas burocráticas. El funcionario afirma que la norma dice tal cosa y hay muchas totalmente absurdas.