Nuevo Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación

Por: Abog. Richard Chang Lobatón
Responsable del Área Legal de CAPECO

Mediante el Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA se ha aprobado el nuevo Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, el cual encuentra su justificación en las modificaciones efectuadas por el Decreto Legislativo N° 1426, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 16 de setiembre de 2018, a la Ley N° 29090, con la finalidad de simplificar los requisitos y agilizar los diversos procedimientos para la obtención de las Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación. El presente reglamento deroga el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación aprobado mediante el Decreto Supremo N° 011-2017-VIVIENDA.

Principales novedades:

Artículo 2°.- Ámbito de Aplicación
Se precisa que los requisitos y procedimientos administrativos que regulan la Ley y el Reglamento son únicos y de aplicación a nivel nacional.

Esta disposición busca evitar que las municipalidades puedan exigir otros requisitos o crear otros procedimientos, es decir que impongan barreras burocráticas ilegales.

Artículo 3.2.c.- Licencias
Se determina que, para la ejecución de la edificación, la habilitación urbana debe estar aprobada y recepcionada (ejecutada). La norma deja a salvo los proyectos de habilitación urbana aprobados con construcción simultánea. (Art. 3.2.c).
(…)
En los casos que exista un contrato de superficie, que incluya a dos o más predios con diferentes propietarios, no corresponde su acumulación para la conformidad de obra y declaratoria de edificación, ni su inscripción en el Registro de Predios, por su naturaleza temporal.

La disposición referida al primer párrafo del artículo 3.2.c se ha justificado, de acuerdo con la exposición de motivos, con el hecho de que los administrados, e incluso las municipalidades, consideran que solo es suficiente la aprobación del proyecto de habilitación urbana para solicitar licencia de edificación y comenzar su ejecución. Aquí se separa dos momentos del procedimiento, el primero constituido por el trámite de la licencia (para lo cual es suficiente tener el proyecto de habilitación urbana aprobado), con el segundo que es el inicio de la ejecución de la edificación (para lo cual, la habilitación urbana debe estar ejecutada y recepcionada).

Lo que no ha resuelto el Ministerio de Vivienda es que esta disposición se contrapone con lo dispuesto en el artículo 57° del propio reglamento, ya que éste establece como Edificación el resultado de construir una obra de carácter permanente sobre un predio, que cuente como mínimo con proyecto de habilitación urbana aprobado. Definitivamente, va a ser necesario hacer la consulta al Ministerio para que emita opinión vinculante sobre este punto.

Licencias de Edificación en inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural
Asimismo, cuando se trate de bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en el entorno de dichos inmuebles, para obtener Licencias de Edificación, así como para iniciar la ejecución de sus obras no será exigible la habilitación urbana, debiendo la Municipalidad corroborar que el predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, así como de distribución de energía e iluminación pública.

Artículo 4°.- Revalidación de Licencias
De acuerdo al presente Reglamento, solo las licencias emitidas en el marco de la Ley N° 29090 pueden ser revalidadas. Las licencias emitidas con normativa anterior a la Ley no serán revalidadas. Este procedimiento administrativo está regulado como uno de evaluación previa con silencio administrativo positivo.

Artículo 6°.- Obligaciones de las Municipalidades
Se incorporan obligaciones para las municipalidades, bajo responsabilidad, como abstenerse de exigir requisitos no previstos en la Ley y el Reglamento, el otorgar la Licencia en el plazo establecido en la Ley y el Reglamento, cumplir y hacer cumplir los dictámenes que emitan las Comisiones Técnicas Provinciales y Comisiones Técnicas Provinciales Ad Hoc, cuando resuelven recursos de apelación, así como cumplir y hacer cumplir las opiniones vinculantes que emite el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, con la finalidad de cautelar los derechos de los administrados a un debido procedimiento.

Se ha establecido que el funcionario municipal que emite licencias, resoluciones o cualquier acto administrativo, sin considerar normas técnicas y/o legales correspondientes, es sujeto de responsabilidad penal por el otorgamiento ilegal de derechos, de acuerdo al artículo 314 del Código Penal. Art. 6.

Creemos que esta medida puede resultar contraproducente porque puede estimular arbitrariedades en el procedimiento para otorgar licencias, declarándolas improcedentes debido a temores infundados. Las licencias se deben revisar y/o contradecir en las instancias correspondientes. Una regulación adecuada hubiese sido en sentido contrario al expresado, es decir, que exista responsabilidad de los funcionarios que denieguen el otorgamiento de licencias, sin considerar las normas técnicas y/o legales correspondientes. No olvidemos que quienes evalúan los proyectos de Habilitación Urbana y de Edificación, son las Comisiones Técnicas.

Artículo 10°.- Definición de Comisiones Técnicas
Se establece la nueva conformación de la Comisión Técnica Distrital, la Comisión Técnica Provincial y la Comisión Técnica Provincial Ad Hoc para habilitaciones urbanas, eliminando al representante de CAPECO.

Artículo 13°.- Dictámenes de las Comisiones Técnicas
En el marco de la Ley, se señala que los dictámenes son actos administrativos que se emiten con sujeción a las normas urbanísticas. Del mismo modo, para la interposición de recursos administrativos se precisa que no se requiere el pago por derecho de revisión ni tramitación.

Artículo 13.16.- Suspensión del procedimiento administrativo
El plazo del procedimiento administrativo se suspende con la interposición de los recursos administrativos y se reanuda al día siguiente de la notificación del Acta de Verificación y Dictamen que los resuelve.

Licencias de HU y Edificaciones bajo la Modalidad B
En el procedimiento administrativo de otorgamiento de licencias de habilitaciones urbanas y de edificaciones, seguido en la modalidad B, se dota de garantías legales en favor del administrado, estableciendo que como resultado de la revisión de los proyectos se emita la calificación, conforme o no conforme, toda vez que en la actualidad las municipalidades solo emiten un informe de cumplimiento de requisitos.

Artículo 27°.- Requisitos y procedimiento para obtener la Licencia de Habilitación Urbana – Modalidades B, C o D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por los Revisores Urbanos
En las modalidades B, C y D con evaluación previa del Revisor Urbano, se precisa que el administrado presenta la documentación prevista por Ley para la emisión de la licencia de habilitación urbana (similar criterio se ha considerado para las Licencias de Edificación) al Revisor Urbano, así como que estos requisitos forman parte del expediente que se presenta a la municipalidad.

Artículo 32.7.- Procedimiento para obtener la autorización de sub división de lote urbano
Los lotes que conformen bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación no pueden ser materia de subdivisión, de acuerdo a lo dispuesto en la Norma Técnica A.140, “Bienes Culturales Inmuebles y Zonas Monumentales” del RNE.

Proyecto Integral para Habilitación Urbana y para Edificación; y Planeamientos Integrales (Arts. 33, 34, 74 y 75)

Se desarrollan las disposiciones referidas a sus procedimientos para la aprobación respectiva.

Artículo 41°.- Habilitación Urbana de Oficio
Facultan a las municipalidades la determinación o rectificación de áreas y linderos, dentro del procedimiento de habilitación urbana de oficio; y al titular registral la inscripción registral individual de lotes resultantes a favor de los posesionarios o de la organización con personería jurídica que agrupa a la totalidad de propietarios o posesionarios.

Asimismo, según lo dispuesto por la Ley, se establecen las causales de procedencia e improcedencia, el órgano responsable, el contenido del expediente técnico, el procedimiento y demás condiciones para obtener la habilitación urbana de oficio.

Creemos que la aprobación de la habilitación urbana de oficio debe ser una obligación por parte de los municipios, cuando existan las condiciones establecidas, a fin de evitar arbitrariedades o espacios de corrupción.

Artículo 58.6.- Demolición de Edificaciones sin licencia
Para el caso de proyectos de obra nueva que se vayan a ejecutar en predios que cuenten con edificaciones existentes sin licencia, la demolición total se autoriza con la licencia de edificación de obra nueva, para lo cual el administrado debe presentar además de los requisitos para la modalidad de obra nueva correspondiente, los planos de distribución, la carta de seguridad de obra, la memoria descriptiva del proceso de demolición firmada por un ingeniero civil y el plano de cerramiento del predio, sin perjuicio de la multa por haber ejecutado la edificación sin licencia.

Artículo 73°.- Anteproyecto en consulta (caseta de ventas)
El dictamen Conforme del Anteproyecto en Consulta, sea con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos, tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses, contada desde su emisión y tiene efecto vinculante para la revisión del proyecto de edificación, siempre que no exista ningún cambio en el diseño aun cuando hayan variado los parámetros urbanísticos y edificatorios con los que fue aprobado. No son consideradas modificaciones, aquellos cambios que resultan de la compatibilización de los planos de arquitectura con las demás especialidades del proyecto de edificación. Desde este momento se puede instalar la caseta de venta y/o el departamento piloto o acondicionar la edificación existente para comercializar el proyecto, de ser el caso.

…Ver informe completo, además los temas relevantes no considerados en el presente Reglamento