Seguridad jurídica en procesos administrativos de construcción

Por: Abog. Richard Chang Lobatón
Responsable del área Legal de CAPECO

En los últimos meses, hemos sido testigos de la práctica arbitraria de algunos alcaldes de la provincia de Lima respecto de la revisión que han venido haciendo de anteproyectos, proyectos y Licencias de Edificación aprobados y/u otorgados por gestiones anteriores, argumentando como pretexto supuestos incumplimientos de parámetros urbanísticos y/o edificatorios. Esta práctica, ilegal, como veremos más adelante, implica una enorme injerencia política de las autoridades municipales en este ámbito que, por su materia, debe ser tratado estrictamente desde el campo técnico y administrativo. Es en alusión a este punto que es importante tratar: la solidez de las licencias de edificación.

Ante esta situación que se ha venido generando, es sustancial que, a través de una adecuada regulación, se logre racionalizar y optimizar los procedimientos involucrados en el otorgamiento de licencias a fin de dotar de estabilidad jurídica a las inversiones que se efectúen sobre desarrollo inmobiliario. Esta práctica ilegal, a la cual nos referimos, está relacionada a las múltiples situaciones que se vienen presentando en las municipalidades, en donde las autoridades municipales, sin mayor razonamiento jurídico ni argumentación, declaran nulas de oficio, las licencias, proyecto o anteproyectos; afectando derechos válidamente adquiridos.

La Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones, y su reglamento, establecen disposiciones respecto de la solidez de las licencias de edificación, que impiden injerencias arbitrarias que pudiesen intentar las autoridades municipales que las emiten.

El artículo 7° de la Ley N° 29090 establece que la Licencia es un acto administrativo emitido por las municipalidades mediante la cual se autoriza la ejecución de una obra. Se señala, además, que se otorga de acuerdo a los planos y especificaciones técnicas aprobadas. Asimismo, el numeral 5 del artículo 4° establece que las Comisiones Técnicas constituyen órganos colegiados y su funcionamiento se rige por la Ley N° 27444. Asimismo, señala claramente, que emiten dictámenes de carácter vinculante para el otorgamiento o denegatoria de una licencia de habilitación urbana y/o edificación.

La Ley es clara respecto de la competencia que se le ha otorgado a las comisiones técnicas. Ninguna autoridad administrativa puede ejercer facultades transgrediendo principios y procedimientos esenciales que garanticen los derechos de los administrados.

 

ANÁLISIS

Es a partir de este último párrafo, de donde iniciamos el análisis. Dicha disposición de la Ley N° 29090 parte de la siguiente premisa: si para que se otorgue una licencia, la cual es expedida por el alcalde o por quien esta autoridad delegue tales facultades, la solicitud debe ser previamente evaluada y aprobada por una comisión técnica, en su calidad de ente técnico colegiado conformado por profesionales expertos en la materia, que conforme manda la norma, evalúan que el proyecto presentado cumpla con los requisitos y condiciones establecidas en el Plan Urbano, de la normativa urbanística y edificatoria, en el Reglamento Nacional de Edificaciones, la Ley y sus reglamentos, así como en cualquier otra norma sobre la materia; y que, de esta evaluación se determine, de manera vinculante, si la autoridad administrativa competente debe o no otorgar la licencia, resulta viable, claro, razonable y exigible que, para todo caso de nulidad, ya sea impulsada de parte o propuesta de oficio por la misma autoridad, sea esta comisión técnica, por especialidad y competencia sobre la materia, más aún si se estaría poniendo en cuestión su dictamen vinculante, el ente encargado de pronunciarse para determinar la procedencia de nulidad; pronunciamiento que, obviamente, también debe ser vinculante. Es importante resaltar que la Ley N° 29090 le ha reservado a esta comisión técnica la competencia para determinar la procedencia o no del otorgamiento de la licencia de edificación, no a la autoridad administrativa constituida por la municipalidad.

Ante este escenario, habiéndose dado facultades expresas a las comisiones técnicas para que se pronuncien, dictaminen y/o declaren (diversidad de términos que utiliza la norma) lo que corresponda frente a la interposición de los recursos impugnativos, es que ninguna declaración de nulidad por parte de la autoridad que emite la licencia debe pasar sin previo pronunciamiento vinculante de la comisión técnica respectiva, ya que esta última es la que aprobó el proyecto presentado.

Resulta absurdo pensar que la autoridad municipal que emite la licencia luego la declare nula, subsistiendo el dictamen aprobatorio, ya que este acto administrativo no puede ser declarado nulo por dicha autoridad municipal al no ser superior jerárquico del ente técnico colegiado. La forma de corregir la absurda situación es respetando la competencia de la comisión para pronunciarse previamente ante todo impulso de nulidad de la licencia otorgada.

A fin de dotar de estabilidad jurídica y solidez a las licencias de edificaciones es necesario que de la misma forma en que se aprobó el acto administrativo que constituye la licencia, también se evalúe su revisión, ya sea que se haya planteado de parte o de oficio.

Es incongruente que la autoridad municipal superior a la autoridad administrativa encargada de emitir la licencia, por el solo hecho de constituirse en su superior jerárquico, establezca procedimientos contrarios a los dispuestos por la ley. La Ley es clara respecto de la competencia que se le ha otorgado a las comisiones técnicas para pronunciarse sobre cualquier pedido de revisión de las licencias otorgadas, ya que son estos entes colegiados los encargados de verificar el cumplimiento técnico normativo de los proyectos presentados. Se debe tener en cuenta que ninguna autoridad administrativa puede ejercer facultades transgrediendo principios y procedimientos esenciales que garanticen los derechos de los administrados.

NULIDAD DE OFICIO DE LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN

El Artículo 202 de la Ley N° 27444, referido a la Nulidad de oficio, establece claramente que:

“202.1 En cualquiera de los casos enumerados en el Artículo 10, puede declararse de oficio la nulidad de los actos administrativos, aun cuando hayan quedado firmes, siempre que agravien el interés público o lesionen derechos fundamentales. (…)”.

Del artículo precitado, se observa la exigencia del cumplimiento de una condición, sin la cual no PROCEDE la declaración de nulidad de oficio (en la vía administrativa) de un acto administrativo (la Licencia de Edificación, para el caso que nos ocupa). El mencionado artículo exige para la procedencia de la nulidad de oficio la existencia del agravio al interés público o la lesión de derechos fundamentales…

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