Situación del desarrollo habitacional de Lima Este

Aunque Lima Este ha tenido un interesante desarrollo habitacional, las ventas de los últimos 15 años equivale al 34% del déficit cuantitativo existente y cubren solo la formación de nuevos hogares de un año. Lima Este es un área ideal para vivienda social: 75% de la población pertenece a los estratos socio-económicos C y D. Los mayores niveles de venta se dieron en periodos en los que se ofrecieron importantes proyectos de gran escala.

En los últimos cuatro años, la falta de estos redujo considerablemente las ventas e incrementó los precios.  Una gran limitación es la dificultad para acceder a servicios de agua y desagüe. Como en todo Lima, la prioridad es el “cierre de brechas” y por ello no se efectúan inversiones para proyectos de vivienda nueva ni para la renovación de redes (razón principal de los aniegos). La solución está en (i) sincerar tarifas; (ii) el otorgar subsidios directos a hogares carenciados; (iii) constituir un fondo para dar servicios a proyectos con oferta de vivienda social; (iv) desarrollar APPs para proveer agua en zonas con potencial inmobiliario.

El sector urbano de Lima Este está integrado por los distritos de Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, El Agustino y San Juan de Lurigancho. Los distritos que lo conforman se encuentran localizados al este de Lima Metropolitana.

La inversión inmobiliaria en los últimos años ha tenido un crecimiento edificador importante motivado por la aparición de proyectos de edificios de departamentos y algunos condominios de casas.

En los distritos de Lima Este residen 2´351,177 habitantes que equivalen al 25.6% del total de habitantes del total de habitantes de Lima Metropolitana.  Los distritos de Ate y San Juan de Lurigancho concentran el 69.7% de la población que habita en este sector. En el sector urbano Lima Este existen 709,246 hogares que en promedio cuentan con 3.3 miembros por hogar.

Los distritos de San Anita y El Agustino son los distritos con mayor densidad por kilómetro cuadrado. En tanto que el déficit habitacional cuantitativo de la zona alcanza las 48,301 unidades siendo Ate y San Juan de Lurigancho los distritos que concentran más del 66% de este déficit.

De acuerdo con los estudios de mercado que ha desarrollado Capeco, durante los últimos 15 años, la oferta de vivienda nueva en el sector urbano Lima Este presenta una alta volatilidad, con un significativo pico el año 2012 (Oferta de 5,164 viviendas) lo que representa 3.13 veces el promedio de todo el periodo revisado, en contra parte el año 2006 se ubica como el más bajo (Oferta de 423 viviendas) lo que representa el 25% del promedio antes referido. Del año 2013 a la fecha se observa una relativa estabilidad con un promedio de 1,743 viviendas para esos 6 años.

Respecto al comportamiento de las ventas de viviendas, Lima Este se observan tres grandes etapas comprendidas entre los años 2004-2008, 2009-2013 y 2014-2018 las que pueden ser apreciadas en la figura 4.  La primera cubre el periodo 2004 – 2008, en la que se registró una venta de viviendas promedio de 764 unidades en este periodo. En la segunda etapa, que cubre el periodo 2009 – 2013, con una mayor volatilidad enmarcado entre un mínimo de 672 (2010) y un máximo de 2,993 el 2013.  En la tercera etapa, que cubre el periodo 2014 – 2018, marcado por una drástica caída entre los años 2014 al 2016, con un decrecimiento del orden del 82% (de 2,993 a 539) y una estabilización en el período 2016 – 2018 con un promedio de 654 unidades vendidas por año.

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