Costa Verde: Potencial desaprovechado

Este artículo ha sido encargado por la Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO, dada la consideración que la propuesta urbana que realizamos el año 2007 para la Costa Verde, denominada Nueva Visión, propuso un uso público intenso de tan valioso espacio que podría haber sido desarrollado con inversión privada siguiendo sus estrictos parámetros urbanísticos controlados por la Autoridad Costa Verde con un mínimo costo para el Estado. Se tratará de explicar la citada propuesta urbana, cómo se ha llegado a la actual situación de desgobierno y ausencia de planes de la Costa Verde, para finalizar tratando de dar un derrotero que, según nuestro entender, podría retomar varias de las propuestas que se plantearon en la Nueva Visión.

Por: Arq. Urb. Manuel Zubiate Vidal.

ANTECEDENTES

Actualmente, la Costa Verde se encuentra en un limbo de acción entre autoridades distritales, Autoridad Autónoma de la Costa Verde, Marina de Guerra y, finalmente, el propio Gobierno central.

La Autoridad Autónoma de la Costa Verde – APCV, estuvo mejor concebida en su inicio dado que las municipalidades no habían regularizado su dominio legal en los terrenos ganados al mar. Se creó por Ley en mayo 1994 y tenía como finalidad realizar el Proyecto Costa Verde, sea a través del sector privado, las municipalidades distritales y la Municipalidad Metropolitana de Lima.

Efectivamente, la APCV aprobó el Plan Maestro 1995-2010 denominado “Cara al mar” publicado en noviembre de 1995. Planteaba áreas concesionables para usos armónicos con la playa tanto hacia el lado del mar como también en el acantilado mismo. Pero 10 años más tarde, cuando se concesionaron y se construyeron las áreas cercanas a la playa en Barranco, el público y la prensa criticaron severamente (y justificadamente) la afectación del paisaje marino. La APCV reaccionó y contrató al arquitecto Raúl Flórez para dar los lineamientos de actualización o reajuste del plan existente, que se denominó Nueva Visión.

Antes de la aprobación de los lineamientos, la MLM afectó severamente la autonomía de la APCV (Ordenanza Municipal No 950-MM del 17 junio 2006) indicando que “los acuerdos de la Autoridad Costa Verde deben ser ratificados por Lima Metropolitana” introduciendo así un nuevo actor en contradicción con la ley de su creación.

Siguiendo el nuevo procedimiento, el Consejo Metropolitano de la MLM aprobó los lineamientos de la APCV y encargó el ajuste del plan 1995 con las nuevas propuestas para establecer un plan definitivo, que se culminó manteniendo su denominación de Nueva Visión encargada a los arquitectos Manuel Zubiate y Raúl Flórez. La APCV aprobó la Nueva Visión con la firma de todos los alcaldes con excepción del siempre ausente alcalde de Chorrillos. (Acuerdo 889, Sesión 240 de la Autoridad Costa Verde del 31 octubre del 2007). Fue ampliamente publicitada por los medios, discutida y sometida a una encuesta por El Comercio que le dio 90% de aceptación coincidiendo con las encuestas de opinión que había contratado el propio equipo de diseño.

La MLM, sin embargo, no agendó la ratificación de la Nueva Visión, y en vez, la máxima autoridad organizó una reunión con varios alcaldes de Lima presentando a la prensa al arquitecto Augusto Ortiz de Zevallos a quien había encargado presentar otras ideas. El profesional presentó diversos dibujos y esquemas a la prensa, radicalmente distintos a la Nueva Visión, manteniendo la pista en su actual lugar, proponiendo rampas de acceso desde la parte alta y concentrando las instalaciones al lado del mar. Pero no se concretó un plan específico ni por la APCV ni por la MML. Por tanto, la APCV, mantuvo en su página web por varios meses la Nueva Visión, que no estaba ratificada y entendemos que posteriormente retomó el Plan 1995, que estaba ampliamente superado por las circunstancias y las observaciones. Posteriormente la MML declaró la intangibilidad de los acantilados (Ordenanza 1414, julio 2010). A partir de allí la APCV, perdida su autonomía, perdió su rol de liderazgo hasta llegar a la situación actual que pasamos a describir. Ello queda ilustrado cuando el Gobierno central del presidente Alan García, también intervino en la CV, construyendo veredas, pérgolas y bancas en la zona de Magdalena con vista a la pista.

La posterior administración de la señora Susana Villarán encargó un proyecto para la CV al mismo arquitecto, que fue financiado y posteriormente construido por EMAPE, con un presupuesto de 200 millones de soles (según publicaciones de la prensa). Acá se definió el rol de la CV como un espacio de circulación metropolitana. Se construyó la vía de 3×3 carriles en su ubicación original al pie del acantilado y se construyó un malecón, pérgolas y facilidades que aún existen. No se financió ni construyó defensas del acantilado ni tampoco la contención del área de relleno por lo que el mar continuamente sigue socavando y arrastrando el material y, con ello, un porcentaje de las inversiones realizadas. En la última administración del alcalde Luis Castañeda, se encargó a otro equipo, el diseñar algunas intervenciones en la Costa Verde, con el financiamiento y control de EMAPE entre otras varias intervenciones en diversas áreas de Lima, pero sin financiamiento para obras ni voluntad política, con la APCV al margen, quedaron congeladas, dado que la actual administración no las ha tomado en cuenta.

Durante la actual administración del alcalde Dr. Jorge Muñoz, a consecuencia del derrumbe de un área de relleno en Magdalena, y la coincidencia de varios accidentes por caída de piedras del acantilado y partiendo de una iniciativa del alcalde de Magdalena, intervino nuevamente el Gobierno central declarando la Costa Verde en emergencia por 60 días. La MML lanzó la Ordenanza 2184, preparada por una gerencia ajena a la APCV complementando la Ordenanza 1414 y declarando la intangibilidad en la parte alta y la suspensión de proyectos y nuevas edificaciones ubicadas a menos de 120 metros del borde del acantilado. Es decir, nuevamente la APCV estuvo al margen de la decisión, lo que ocasionó la renuncia de su presidente, urbanista Angus Laurie, luego de pocas semanas de la toma de cargo. Actualmente, la APCV está dirigida entendemos por un presidente encargado.

CUÁL ES LA ACTUAL SITUACIÓN

En resumen, este año 2019, la Costa Verde ha dado la bienvenida al nuevo alcalde de Lima con un sistema de gestión muy débil: una Autoridad sin autonomía y limitada en su función técnica, administrativa y empresarial. Municipios que ante la falta de plan han concretado iniciativas inconexas unas con otras. La Municipalidad de Lima a través de EMAPE y el Gobierno central han intervenido directamente en distintas ocasiones. La Marina de Guerra que está en capacidad de dar permisos que repercuten directamente en las actividades urbanas.

La Costa Verde tiene como rol principal albergar la vía semi-expresa que cumple una importante función en Lima como parte del futuro Anillo 5 de Lima Metropolitana. Su alta velocidad a horas punta, sin embargo, genera cuellos de botella en sus seis salidas dado que la velocidad promedio de Lima en horas punta se estima en 12 km/hora. Su función como área de esparcimiento metropolitano es sumamente limitado debido a dos grandes barreras: la altura del acantilado y la vía semi-expresa. La altura del acantilado transforma al parque inalcanzable por familias y niños sin automóvil, los que tienen que ascender y descender 60 metros por las rampas las que, obviamente, lucen vacías. Sumada a la falta de atractores y la consecuente inviabilidad de implementar transporte público ha ocasionado que la inversión realizada, se vaya deteriorando poco a poco, tanto por la ausencia de público y actividades como por la falta de protección del relleno que está afectando las instalaciones. El fuerte aire salino también juega su rol al afectar especialmente las instalaciones metálicas amén del propio acantilado.

Club Regatas Lima, una manera amable de vivir la Costa Verde.

 

Las actividades de distracción más dinámicas son indudablemente los restaurantes en Barranco, que manifiesta la enorme demanda (ya estaba detectada) para vivir y distraerse en tan magnífico espacio natural. Igual sucede con algunos campos feriales concesionados, pero que, sin veredas ni facilidades urbanas, resultan enclaves aislados. El Marina Club, concesionado por la APCV alrededor del año 2005, es también sumamente dinámico, pero finalmente es un enclave – que rompe la continuidad del malecón e impide que los paseantes puedan gozar de la vista de tan atractivas naves y su movimiento, como sucede en muchas ciudades de litoral cuya actividad marina es un atractivo visible e inspirador. Esto constituye una falta de inteligencia en la manera de convivencia entre diversos sectores sociales.

Finalmente, la última medida de suspender las edificaciones en el acantilado hasta los 120 metros es razonable ya que no existen estudios serios del comportamiento de las capas internas del acantilado y las altas edificaciones cercanas al borde podrían estar en peligro. A ello se suma, la generación de una barrera de edificios de gran altura con una privilegiada vista al mar, pero que tiene como contraparte, el desestimular la dinámica inmobiliaria en lo que resulta la espalda de dicha barrera.

LA NUEVA VISIÓN

Dadas las circunstancias, con el ánimo de contribuir, describimos a continuación el Plan Urbano Nueva Visión que realizó nuestro equipo el 2006-2007. Sus objetivos podemos resumirlo en las siguientes frases:

– Costa Verde: espacio público para todos, que equivale afirmar que facilidades semejantes, por ejemplo, del club Regatas Lima puedan ser habilitadas para el uso público de todos los niveles económicos, con acceso irrestricto a toda hora.
– Integración espacial y funcional con Lima y el Callao, generando una articulación y relación vital con la ciudad que se desarrolla en la parte alta.
Competitividad de la costa de Lima Metropolitana a nivel internacional y nacional como ciudad de litoral.
Armonía ambiental, realzando las condiciones espaciales naturales del acantilado, y el potencial estético de sus diversos sectores.
Gestión de riesgos al prever e implementar medidas de seguridad del acantilado y el mar evitando el efecto de un tsunami sobre las áreas de uso edificadas al posibilitar el refugio de usuarios en los niveles altos de las futuras edificaciones.

El concepto estratégico urbano, base de la propuesta Nueva Visión, era que deberían construirse locales techados recreativos (cafés, restaurantes, gimnasios y similares) para la población, que a su vez la protejan de la dura intemperie de la Costa Verde. Estas vendrían acompañadas por facilidades y servicios mínimos para los visitantes que, simplemente, deseen pasear por lugares socialmente activos y, por tanto, más seguros. Este simple esquema garantizaría la vitalidad del área. Sin ellos, es muy difícil que la Costa Verde sea visitada masivamente.

Al igual que LarcoMar, se planteó que estas edificaciones y su espacio urbano se habiliten con capital privado que asuma el riesgo y que también financie, paradójicamente, un espacio público de calidad con especificaciones mínimas definidas, que se implementará en ambos lados de la pista. Financiaba, entonces, tanto la habilitación urbana como las edificaciones. Esta operación era viable dado que el costo del terreno es contablemente “cero”. Así se podría lograr una Costa Verde como un espacio integrador social autosostenible, sin que ni Municipalidad ni Gobierno central inviertan recursos públicos. O sea, el impulso financiero del capital privado lo planteamos como un medio para el desarrollo de la Costa Verde al nivel de la playa, y no como un fin en sí mismo como en ese momento se criticó a nuestro entender, equivocadamente.

El frente longitudinal de estas edificaciones no superaba del 18% del frente del acantilado permaneciendo 82% en su estado natural. Este aspecto es controversial para una minoría de arquitectos, que optan por la permanencia del acantilado libre de obstáculos frente a la necesidad objetiva que tienen todos los limeños de usar y gozar de la costa generado luego de un esfuerzo colectivo de creación de tan importante área en Lima.

Su Reglamento ad hoc -que constituía parte del proyecto- especificaba alturas definidas y en los niveles superiores la posibilidad de uso mixtos. En la propuesta original se plantearon edificaciones hasta el 75% de altura del acantilado, aunque, análisis posteriores nos condujeron a proponer edificaciones más bajas que no sobrepasen 4 niveles, dado que pueden ser económicamente viables, y de menor impacto visual en la naturaleza. Previendo la vista de sus techos desde los conos de visión de la parte alta del acantilado detectados en varios puntos, se especificaba una tipología de “techos verdes”.

La implementación de la Nueva Visión se planteó sea liderado por la propia Autoridad Autónoma Costa Verde, aunque fortaleciendo sus atribuciones para poder gestionar y monitorear las múltiples concesiones y el cumplimiento de sus obligaciones.

El Plan Mar no se revisó en esta etapa, pero si merece un comentario que es, la necesidad de contar con un modelo que permita evaluar la posibilidad de ganar más terreno al mar generando mayor área pública. Igualmente, era necesario para evaluar el impacto de posibles concesiones marinas como, por ejemplo, las instalaciones del Marina Club, o de las construcciones pegadas al mar como la concesión Sport Point o de la combinación de ambos, que aparentemente hicieron desparecer la arena de la playa vecina al ex restaurante Costa Verde. De igual manera debería evitar se repitan desafortunadas experiencias como el arenamiento forzado de la playa La Herradura.

URBANÍSTICAMENTE EN QUÉ CONSISTÍA LA NUEVA VISIÓN

La “Visión Urbanística de la Costa Verde”, constituía un PLAN URBANO ESTRATÉGICO, ya que establecía los lineamientos generales para la ejecución de este gran espacio público de la ciudad, así como los estándares requeridos pues como todo Plan, elaboraba las guías generales para el proyecto y establecía su financiamiento y gestión. Se contiene en tres volúmenes de 120 planos, especificaciones y diversos cuadros de inversión, un Reglamento de Usos, cuatro volúmenes de encuestas de opinión pública, estudio de tránsito y, entre otros, el informe de “evaluación de posibilidades de construcción sobre y al pie de los acantilados” del experto en Geotecnia, ingeniero Francisco Coronado del Águila. La Nueva Visión era un ajuste del Plan 1995 y manteniendo varios de sus volúmenes de estudio pero reemplazando otros.

La concepción de la Nueva Visión es simple, pero sintetiza todos los componentes que hacen viable la realización de un pedazo de ciudad en la Costa Verde:

1. La reubicación de la pista Costa Verde fue la llave: se desplazó hacia el lado del mar en algunos lugares con suficiente área -20% de su recorrido- dejando un espacio libre entre la vía y el acantilado listo para construir facilidades. Con ello, adicionalmente se facilitaba una complementación entre los equipamientos de arriba y abajo, sin cruzar la pista.
2. Esos lugares fueron definidos y acotados en área, especificaciones, montos de inversión. Se les denominó AI, o Áreas de Inversión.
3. En esas áreas, entre la pista y el acantilado se habilitarían las funciones tipo ZT2 para la construcción de locales de diversos tipos sobre una ancha vereda o paseo que permita la circulación y vitalidad de uso. Estos espacios deberían estar en un nivel mayor a 12 m. sobre el nivel del mar. La ubicación de locales allí, permitían una mejor relación con la ciudad de arriba a la que podrían conectarse con el paso del tiempo a través de escalas mecánicas o convencionales…

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