Es prioritario fortalecer las políticas de vivienda y desarrollo urbano

Los resultados del 23º Estudio “El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao”, presentado por CAPECO dan espacio para ser optimistas sobre el futuro inmediato del sector vivienda, pero plantea también la necesidad de superar barreras para alcanzar los objetivos de mediano y largo plazo.

En 2018 se ha consolidado la recuperación de la actividad edificatoria de Lima Metropolitana, en particular vinculada a la vivienda y dentro de ésta del segmento Mivivienda. La venta de vivienda ha logrado un segundo año consecutivo de crecimiento, revirtiendo parcialmente los resultados negativos del trienio 2014-2016 que redujo el volumen de venta de viviendas a la mitad.

No debe perderse de vista que esta reducción drástica de las ventas producida en esos tres años se debió, en gran medida, a la adopción de decisiones administrativas equivocadas como la sobre-reacción de la Superintendencia de Banca y Seguros frente a problemas puntuales de morosidad de pagos, el ofrecimiento -sin mayor sustento técnico ni análisis de mercado- del leasing inmobiliario como una mejor alternativa de acceso a la vivienda para familias de ingresos no regulares y la reducción intempestiva del precio máximo de las viviendas que podían ser adquiridas a través del Crédito Mivivienda.

La corrección de estas medidas y la adopción de otras, como el incremento e indexación de precios y subsidios en los programas Mivivienda y Techo Propio o la reducción de tasas de interés mediante el otorgamiento del Bono Verde, han contribuido a la recuperación de la actividad inmobiliaria residencial.

De otro lado, se espera que en los próximos 20 años se formarán no menos de 1 millón 200 mil hogares en Lima Metropolitana, de los cuales no menos de 1 millón deberían ser atendidos por los programas de vivienda del Estado.

En este contexto, la principal limitación para el desarrollo del mercado inmobiliario, en particular de la vivienda, es la incapacidad para generar una oferta habitacional sostenible en Lima Metropolitana, fenómeno que se repite en todo el país.

La insuficiencia de suelo urbano, la falta de servicios públicos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, las trabas burocráticas y la inseguridad jurídica y física creciente en la actividad constructora constituyen las principales barreras para la sostenibilidad de la oferta de vivienda y del resto de equipamientos urbanos (comerciales, industriales, corporativos, recreacionales, educativos, sanitarios, culturales, etc).

Para generar una oferta suficiente de suelo, es necesario actualizar los planes urbanos y promover la transferencia de terrenos estatales, especialmente de las Fuerzas Armadas, a promotores privados para incrementar la oferta de suelo urbano, sobre todo dirigida a la producción de vivienda social. Idealmente el vehículo para que el estado intervenga en el mercado de suelo debería ser una empresa pública o un organismo estatal con autonomía administrativa, económica y financiera. También se requiere modificar la legislación actual para propiciar la incorporación formal de suelo de propiedad de comunidades campesinas.

Es muy importante además, desarrollar planes urbanos específicos para generar edificabilidad en áreas de influencia directa de grandes proyectos de infraestructura que se desarrollan o se esperan desarrollar en la ciudad como el Metro de Lima, el Periférico Vial, el Tren de Cercanías Barranca-Lima-Ica, la Costa Verde del Callao. Se debe promover vivienda también en programas de destugurización y renovación urbana, empleando mecanismos como los Derechos Adicionales de Edificación Transferibles que nuestra legislación ya contempla.

El impulso a la seguridad física en las obras de construcción exige la implementación de una estrategia integral contra la violencia en obras, combatiendo a las bandas delincuenciales organizadas que actúan como seudo sindicatos de trabajadores de construcción civil.

En el corto plazo además, la eficiencia y productividad del sector inmobiliario pueden ser afectadas por algunas iniciativas legislativas, entre las cuales deben mencionarse el Decreto Legislativo 1424 que limita innecesariamente la deducción de la base imponible del impuesto a la renta de los intereses provenientes de operaciones de crédito, y el Proyecto de Ley 1112-2016 aprobado en primera votación por el Pleno del Congreso, que dispone reservar el 8% de las unidades inmobiliarias de todos los proyectos habitacionales que se desarrollan en ciudades potencialmente afectadas por fenómenos naturales para atender la demanda de damnificados de tales eventos. Es indispensable modificar estas normas innecesariamente restrictivas, si se pretende profundizar la recuperación de la actividad inmobiliaria, en particular de aquella que se dirige a la vivienda social.

Se necesitaría producir no menos de 70 mil viviendas anuales en Lima Metropolitana durante los próximos veinte años para atender la demanda insatisfecha existente y la que provendrá de la formación de nuevos hogares en ese periodo. A nivel nacional, la cifra puede duplicarse. Los beneficios que se derivan de promover la edificación formal de vivienda -y los altísimos costos económicos, sociales, ambientales y urbanos que asumiría el país en caso de que las invasiones y la autoconstrucción persistan- justifican plenamente que se conceda prioritaria importancia a la continuidad y al fortalecimiento de las políticas de vivienda y desarrollo urbano que el gobierno viene implementando.