Panorama actual del sector vivienda

Una alarmante brecha. Más de 1,5 millones de familias carecen de una vivienda digna en el Perú, según estadísticas del MVCS. Si a ello se le suma el hecho de que el gobierno no ha asignado suficientes recursos para atender el déficit habitacional a través de sus programas sociales, el resultado de ese ejercicio es un desafío enorme que ha heredado la gestión de Pedro Castillo.  

Cifras oficiales del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) desnudan un panorama desalentador en el sector vivienda: el déficit habitacional en todo el país asciende a 1 509 000 familias. De este total, 455.000 familias carecen de viviendas adecuadas (déficit cuantitativo) y el resto de ellas —más de un millón— habita edificaciones precarias que necesitan mejoras para convertirse en espacios dignos para vivir (déficit cualitativo). 

En un reciente webinar organizado por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), la viceministra de Vivienda y Urbanismo, Elizabeth Añaños, señaló que el requerimiento anual de viviendas nuevas se sitúa en 150.000; sin embargo, las condiciones actuales revelan que la oferta formal es inadecuada e insuficiente: en un año bueno, el Estado produce un promedio 43.000 viviendas, lo cual todavía se sitúa lejos de la meta ideal. Ni siquiera los subsidios entregados por los programas de vivienda social del Estado —Crédito Mivivienda y Techo Propio— se dan abasto para dar pasos significativos de cara al cierre de esa brecha. 

Según dijo la funcionaria, para cerrar el déficit habitacional no cubierto por el mercado formal, haría falta un presupuesto anual de S/ 7.000 millones, lo cual, comparado con los S/ 800 millones que actualmente recibe el Fondo Mivivienda para bonos, implicaría “aumentar infinitamente” los recursos anuales del sector, tarea que prácticamente parece imposible.

“Tenemos que encontrar la forma de producir vivienda usando los activos y recursos que tiene el Estado”, refirió la viceministra. 

INFORMALIDAD, EL GRAN ENEMIGO
La mayor oferta de vivienda ha estado en manos del mercado informal. Esta afirmación se sustenta en el estudio “Mapeo y tipología de la expansión urbana en el Perú”, hecho por el Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE). Este documento revela que más del 90% de la expansión urbana que ha ocurrido en las últimas dos décadas en las ciudades del país ha sido de carácter informal. 

Otra de las conclusiones del citado informe sostiene que, a través de la inversión pública en servicios e infraestructura, el Estado ha venido subsidiando indirectamente a los hogares que adquieren lotes en urbanizaciones informales, lo cual fomenta la adquisición de terrenos por la vía irregular. 

“Estos subsidios indirectos del Estado a las urbanizaciones informales elevan el precio del suelo urbano, lo que aumenta la rentabilidad de los promotores inmobiliarios informales y afecta la viabilidad de las habilitaciones urbanas formales”, dice el estudio.

Solo en el caso de Lima, la cifra sigue siendo alarmante. Según CAPECO, el 67% de viviendas producidas desde el 2008 en la zona metropolitana de la capital se construyeron informalmente; esto equivale a solo 2,5 puntos porcentuales menos que lo que se registró en el periodo 1996-2007. Dicho de otra forma, la estadística demostraría que no se ha combatido la informalidad de forma eficiente.

Por esta razón, desde la trinchera del empresariado privado, CAPECO junto a otras empresas viene impulsando la formalidad en el sector construcción. A mediados de agosto, el gremio constructor y la cementera UNACEM organizaron el seminario virtual “Protege lo que construyes”, el cual desarrolló varios enfoques relacionados con la importancia de los terrenos y suelos para la construcción de edificaciones, viviendas y vías; las dificultades económicas y sociales que la población atraviesa para acceder a viviendas seguras y formales; y las malas prácticas al momento de construir.

Uno de los expositores del evento fue Enrique Pajuelo, director de CAPECO. Tras presentar la compleja realidad de la vivienda en el Perú, aseguró que no puede continuarse con un modelo bajo el cual solo se amplían periódicamente los plazos para regularizar; bajo el cual se hacen rentables las invasiones y las construcciones informales; se promueve la corrupción, violencia y extorsión; se crean redes de fraude y lavado de activos, y bajo el cual se encarece el acceso a los servicios públicos o a la vivienda formal. 

Por ello, planteó un nuevo enfoque que permitiría reducir la segregación socio – espacial, promover buenos hábitos entre los usuarios y difundir los beneficios de la formalidad. 

Este nuevo modelo se sustenta en cinco ejes/acciones que buscan atacar todos los ámbitos de la construcción informal: (1) Suelo urbano, (2) Materiales y servicios de calidad, (3) Diseño y construcción formales, (4) Condiciones laborales adecuadas y (5) Cultura de la formalidad. 

Entre los puntos importantes que mencionó sobre esta propuesta, figuran promover el cumplimiento de las obligaciones salariales y de seguridad en proyectos públicos y privados, fomentar la certificación de competencias de los trabajadores y profesionales del sector construcción para incrementar su productividad y reconocer y difundir las prácticas que promueven la construcción formal a cargo de entidades públicas y privadas.

TIRA Y AFLOJA
Más allá de estas iniciativas privadas, es el Estado el que tiene la sartén por el mango. La reciente aprobación y promulgación de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, que prioriza la generación de vivienda de interés social para la población de escasos recursos, ha sido recibida con moderado entusiasmo por un sector del empresariado privado de la construcción. Pero también es cierto que ha habido este año momentos de tensión con algunas medidas inadecuadas y malas decisiones políticas que ha tomado el MVCS.  

Precisamente, hace poco, a inicios de julio, el Fondo Mivivienda informó que los subsidios de los programas de vivienda social se agotarían en agosto de este año. ¿La razón? No se asignaron suficientes recursos para cumplir las metas establecidas por el sector para el 2021. 

Para muchos, la noticia cayó como un baldazo de agua fría, aunque CAPECO ya se las olía, pues había expresado su preocupación a inicios de este año por la reducción del presupuesto para subsidios. Como respuesta, el gremio constructor, la Federación de Trabajadores de Construcción Civil del Perú (FTCCP), la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú) solicitaron al gobierno, a través de un pronunciamiento conjunto, la asignación adicional e inmediata de recursos complementarios para Mivivienda y Techo Propio. 

A la fecha, esos recursos adicionales no habrían sido transferidos. Es lo que sugiere el ex ministro de Vivienda, Carlos Bruce, en una columna de opinión titulada “Se acabaron los créditos Mivivienda” que fue publicada el pasado 21 de agosto en el diario Peru21. En ella, afirma que el FMV no podrá seguir operando porque “hasta hoy, la respuesta del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) es de no dar más fondos para los subsidios, puesto que solo están priorizando al sector salud”.

“Lo que los funcionarios del MEF tienen que entender es que estos subsidios, a diferencia de otros que otorga el Estado, sí retornan con creces a las arcas públicas vía una mayor recaudación de IGV y renta, y, además, generan actividad económica; por lo tanto, son una buena inversión”, escribió Bruce.

Casi en paralelo, otra entidad pública que despertó la crítica del empresariado del sector fue la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML). El pasado 20 junio publicó la Ordenanza N° 2361-2021, que excluye la ejecución de proyectos de vivienda social en San Isidro, Miraflores, La Molina y parte de Magdalena, Surco, Surquillo y San Borja, distritos que están considerados dentro de lo que se conoce como Área de Tratamiento Normativo III. 

Esta ordenanza provocó que CAPECO, ASEI y ADIPERÚ hicieran público su rechazo inmediato. Para estos gremios, la exclusión se trataba de una decisión “discriminatoria, arbitraria e inconsistente en lo jurídico, técnico y económico, puesto que pretende prohibir la construcción de proyectos de vivienda de interés social en ciertas zonas de Lima a solo criterio de la MML”, decía el comunicado. 

Si bien los mencionados gremios han exhortado a que se modifique la ordenanza, al cierre de este informe, la norma no ha sufrido cambios y se espera que el nuevo gobierno, a través del MVCS, tome cartas en el asunto. 

DESAFÍOS PENDIENTES
En materia de vivienda social, CAPECO espera que el gobierno de Pedro Castillo produzca 150.000 viviendas en áreas urbanas al 2026. De estas, 100.000 corresponderían a la modalidad de Adquisición de Vivienda Nueva y las restantes 50.000 a Construcción en Sitio Propio. El 86,7% de estas viviendas deberían estar dentro del rango de vivienda social.

Otra tarea es impulsar la construcción de 25.000 viviendas nuevas por año en áreas rurales, con sistemas alternativos de construcción, provisión de servicios básicos y componentes para la mejora de capacidades productivas a las familias campesinas.

Mejorar integralmente 1.000 barrios marginales en todo el quinquenio es otra meta. Esta intervención incluiría, desde luego, la dotación de servicios básicos, equipamiento urbano, mitigación de riesgos, integración a la ciudad y mejora de condiciones de vida de más de 1,2 millones de ciudadanos.